“房屋漏雨没人管，电梯夹人还乱刷卡，保安经常不在岗——这样的物业，我能不交物业费吗？”这可能是许多小区业主的共同困惑。当物业服务频频“掉链子”，不少业主选择以拒交物业费作为“抗议武器”，但这样的做法真的合法有效吗？
大连一位业主因房屋漏雨多年未修、电梯安全问题突出，拒交物业费近四年，最终被物业公司告上法庭。法院却一致判决：业主仍需全额支付物业费。这背后是怎样的法律逻辑？业主又该如何正确维权？
一、
案情简介
业主田某因认为物业公司（大连某甲有限公司）提供的物业服务存在严重瑕疵，自2020年9月起拒交物业费。物业公司于2024年向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求田某支付2020年9月至2023年12月的物业费5243元及滞纳金。
田某在一审中辩称，物业存在多项服务不到位问题：
1、屋顶属于公共区域，自2020年起出现漏雨，物业拒绝维修；
2、电梯防夹功能缺失、存在安全隐患，且物业未经同意为他人开通楼层权限；
3、保安在白天时段脱岗，门禁系统损坏。
二、
法院认为
物业合同合法有效，田某作为业主应履行缴费义务；物业服务具有公共属性，个别瑕疵不构成根本违约，业主不能以此拒交物业费；业主认为物业存在违约，可另案主张赔偿，但不能直接拒交费用；考虑到物业也有需完善之处，不支持滞纳金诉求。
三、
判决结果
田某支付物业费5243元，驳回物业公司其他诉求。
后田某不服，提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
田某又提起再审，再审裁定：驳回田某的再审申请。
四、
律师建议——对业主的提示
1、慎用“拒交物业费”作为维权手段
司法实践中，物业服务瑕疵一般不被认定为“根本违约”，单纯拒交物业费很难得到法院支持。
2、依法留存证据，主张权利
对物业服务质量问题（如漏雨、电梯故障、保安缺岗等），应通过拍照、录像、书面函告等方式固定证据。
如因物业不作为造成财产损失，应及时评估损失并保留维修票据等凭证。
3、选择正确的维权路径
可向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任或赔偿损失。
注意：如若因物业原因造成己方损失而拒交物业费，被物业起诉，应当在一审中及时提出反诉，主张赔偿损失。
作者简介
王莹
毕业于辽宁大学，持有英语专业八级证书。投身于法律行业前，曾先后于外贸、新媒体及电商行业任职，积累了丰富的跨界实践经验与商业洞察力。其专业路径，是将过往的行业经验、商业思维与英语专长，系统融入法律实务。
始终相信，专业的法律工作，是商业活动的重要支撑，亦是维护日常公平与秩序的基石。
