一、简介

弃管小区，一般是指因物业公司跑路、无人管理或管理无法正常进行而处于无人管理状态的小区。这种情况通常出现在老旧小区，物业公司无力或不愿意继续承担管理职责，导致小区陷入无人管理的状态。正常情况下，物业公司提供物业管理服务包括物业共用部位和物业共用设施的日常维护和管理，房屋排污管道属于物业共用管道，物业服务人负有对其进行日常维护和管理的义务，以保障管道畅通并能正常使用，若此时小区为弃管状态，并无物业管理，责任又当如何划分？

二、相关案例

案涉小区为老旧小区，已多年无物业管理。原告101室户主某日返回家中发现厕所马桶污水反涌，致使家中地板和家具被污水浸泡，损失严重。原告将该栋其他业主告上法庭，要求承担赔偿责任。

楼上业主辩称，自己只是正常使用排水，并没有实施侵权行为，不应承担责任。

法院经审理后认为：该小区为弃管小区无相应物业管理，原告及其楼上的业主共同使用该排水管道，应共同维护管道的畅通，保证公共设施的正常使用。鉴于无法确定堵塞下水主管道污物的来源，故原告楼上的业主不能明自己不是侵权人的，应当共同平均承担赔偿责任。而原告自身对其住房未能尽到适当管理责任及注意义务导致损失扩大，亦承担相应的责任。其中，该单元共有7户，两户业主有证据证明已搬离案涉单元楼，提交了没有生活用水记录的证明，故不应承担侵权赔偿责任，其余四户不能证明自己没有过错应承担赔偿责任。

最终原告自行承担20%的财产损失，其他业主共承担80%的财产损失。

三、笔者认为

首先，若老旧小区无相关物业管理，处于弃管状态，此时发生下水堵塞应由该栋业主负有共同管理、共同维修、共同注意的义务。因下水堵塞导致污水反涌造成的损害，应由该栋业主共同承担相应的侵权责任，能证明自己没有过错的除外。其次，受损业主所在户一般是下水主管道堵塞位置，一旦因管道堵塞发生污水倒溢，除该住户外，他人很难第一时间发现。且在发生污水倒溢前，一般会有相应的征兆，例如业主家中马桶下水慢、反泡等现象。若此时业主存在未对房屋尽到妥善管理、维护义务等过错行为，也应对损失承担相应的责任。最后，导致下水道堵塞的原因很多，若系共同使用下水主管道的相关业主丢弃垃圾致非正常污物堵塞下水主管道，则相关业主应对受损业主的房屋损失承担赔偿责任；若系下水主管道建设装修时设计不合理、施工不合理、违规排放建筑垃圾等致使下水主管道堵塞，开发商应对业主的损失承担相应的赔偿责任。

建议：若房屋处于长期无人居住状态，业主应定期检查房屋；若发生污水反涌造成损害时，业主应第一时间采取措施防止损害扩大。

四、法律规定

《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百七十条：二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。

第一千一百七十二条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

第一千二百五十四条：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

《物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

王渤宇，男，毕业于大连海事大学法律系法学专业，现为辽宁成功金盟律师事务所实习律师。专业基础扎实，具有专业的法律相关知识体系。能灵活运用所学知识进行法律相关事务处理。法学思维逻辑强，善于反思复盘案件。不断通过多种途径丰富自己的阅历，从不同角度思考问题，深化对法律法规的理解。