原告诉被告确认合同效力纠纷案，2007年4月30日，原告李某和被告薛某签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市地使用权面积101.4平方米以283000元的价格转让给被告。以上宅基地使用权之前的土地证号为：东府集用(98)字第1×**后土地使用权证变更为不动产权证，证号为：粤(2018)东莞不动产权第0××2号。原告已收取了被告支付的转让款283000元。被告取得案涉土地后依法报建，并取得了建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。在庭审中原、被告均确认案涉土地及地上建筑物并没有涉及拆迁改造，原告主张如《土地使用权转让协议书》无效，有关补偿问题，被告应当另行主张权利，不应当在本案中处理补偿问题。而被告则认为如《土地使用权转让协议书》无效，则补偿问题属于原告本诉需要处理的内容，被告不在本案中提起反诉。

1、《土地使用权转让协议书》无效。

双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已经取得XX社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备XX社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。

2、原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求，不予支持。

理由如下：一、按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。东莞市因土地房屋的价值增幅较大，原、被告均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。二、原告在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。三、案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋，并一直居住至今。原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利，现因其他原因违背自己自愿签订的协议，不认可出售案涉宅基地使用权的行为，目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效，但是原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。因此，不支持原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求。

需要特别指出的是，《土地使用权转让协议书》虽然无效，但是由于无效的法律后果尚未处理，且案涉宅基地的返还及房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，案涉房屋并未实际腾退，应由被告继续占有使用，原告在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向被告及相关机关主张案涉房屋的权利。

高佳律师

高佳律师，先后在法院、检察院工作多年，积累了丰富的诉讼、非诉经验，现为辽宁成功金盟律师事务所专职律师，沈阳市律师协会民事法律专业委员会委员，劳动与社会保障法律专业委员会委员，辽宁省知识产权纠纷人民调解委员会人民调解员，沈阳铁路运输检察院听证员，辽宁省法律援助中心志愿律师，辽宁省司法厅公益普法律师团成员，沈阳市浑南区涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员等。从业以来，积极参与办理各类诉讼和非诉案件，以积极的工作态度和专业的法律知识对待每一个案件，并取得了当事人的一致好评。